부동산 경매 방법(with 부동산 경매 위험성 및 현실)

채무자의 부동산을 강제로 매각하여 변제할 때 받는 절차를 부동산 경매라고 합니다. 매각의 목적은 빠른 채무 상환이기 때문에 일반적으로 저렴한 시세 부동산을 매입할 수 있습니다. 이에 따라 많은 투자자들이 부동산 경매에 참여하고 있습니다.

 

부동산 경매는 생각보다 녹록지 않습니다. 부동산에 지식이 없는 경우엔 대부분 손해를 보거나 낙찰을 받지 못합니다. 이에 더불어 매입 구조 상 발생하는 리스크까지 있기 때문에 진입장벽이 낮다고 보긴 어렵습니다. 만약 부동산 경매를 하고자 한다면 부동산에 대한 충분히 공부해보시길 권장드립니다.

 

부동산 경매 방법

1. Google에서 '법원 경매'를 검색한 후 상단의 뜨는 사이트로 이동한다.

2. 본인이 방문할 수 있는 관할 법원을 선택하거나 관련 지역을 설정하여 검색한다.

3. 부동산 기본정보와 감정평가요향표, 인근 매각물건 사례를 확인한다.

4. 매입할만한 부동산인지 상권분석 및 권리분석을 통해 확인하고, 매입하기 적합한 부동산이라 생각된다면 자금 조달 방법을 탐색한다.(대출, 배당 등)

5. 매각기일과 시간을 확인하여 관할법원으로 이동한다.

6. 입찰을 진행한다.(경매 방식으로 진행됩니다.)

7. 낙찰받으면 대금 지급기한을 정하고 기한에 맞춰 지급한다.

*부동산 경매 시 참고사항
-부동산 감정가액의 10%를 일시금으로 납부하셔야 입찰이 가능합니다.(낙찰받지 못하면 다시 돌려줍니다.)(낙찰받았는데 포기하면 입찰금을 돌려주지 않습니다.)
-선 대급 지급 후 임대가 적용됩니다. (먼저 돈을 지급해야 매입한 부동산을 활용할 수 있습니다.)
-부동산 경매 대출은 일반적인 부동산 담보 대출 대비 더 많은 한도가 산정됩니다.(일반적인 부동산 대비 매입 시세가 저렴하기 때문입니다.)
-유찰이 2회 이상 넘어가는 부동산은 매입을 비권장드립니다.(좋은 부동산도 유찰되는 경우가 많지만, 그런 좋은 부동산은 유찰 횟수가 1회 이상 넘어가지 않습니다. 유찰 횟수가 2회 이상 과도하면 좋은 부동산이라 보기 어렵습니다.)
-부동산 경매는 단순히 낙찰금만 부과되지 않습니다. 취득세, 명도비용, 입주 지연 등 다양한 부대비용이 뒤 따릅니다.

 

부동산 경매 위험성(리스크)

부동산 경매 자체가 채무자가 제대로 변제하지 못하여 발생하는 특수한 상황이기 때문에 구조가 매각을 기반으로 합니다. 이에 따라 일반적인 부동산처럼 확인 후 매입하는 것이 아닌, 매입 후 확인할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다. 아무리 권리분석과 상권분석이 잘되어 있어도 실제 매물을 확인하지 못한다면 얼마나 보수 비용이 들어갈지 파악하기 어렵습니다. 선 지급 후 임대는 대표적인 부동산 경매의 리스크라고 볼 수 있습니다.

 

부동산 경매 현실

다양한 포털 사이트를 보면 부동산 경매를 통해 돈을 많이 벌었다는 분들도 많습니다. 그렇게 혹해서 부동산 경매에 뛰어드는 분들이 상당히 많을 것이라 예상됩니다. 아쉽게도 현실을 녹록지 않습니다. 좋은 부동산은 낙찰받기 어려울뿐더러 처음 경매를 접하면 매입할 부동산이 어느 정도 가격에 사야 적당한 것인지 파악하기 어렵습니다. 더군다나 입찰하는 시스템이기 때문에 직접 관할 법원에 방문해야 하기 때문에 시간 소비가 매우 큽니다.

 

부동산 경매 공부법

1. 부동산과 경매의 시스템을 다룬 서적 읽는다.

부동산의 시스템과 경매의 시스템 그리고 경제에 대한 시스템을 다룬 서적을 몇 권 읽어 보셔야 합니다. 시스템의 구조가 무엇인지 이를 통해 어떤 것을 얻을 수 있는지, 시스템을 활용하는 방법은 무엇인지 확인해보시길 바랍니다.

 

2. 관할법원에 꾸준히 방문한다.

아무리 많은 경매 후기 및 전문가의 서적을 읽어도 실제 관할법원에 방문하면 당황하기 일색입니다. 따라서 낙찰받지 하더라도 꾸준히 입찰장에 방문하여 분위기와 흐름을 파악하시길 권장드립니다.

 

3. 현명한 투자자와 관계를 맺는다.

오프라인, 온라인 할 것 없이 가짜 투자자들이 상당히 많이 늘어났습니다. 이는 부동산 경매뿐만이 아니라 주식, 가상화폐, 원자재 돈을 벌 수 있는 투자처라면 동일합니다. 이런 가짜 투자자들은 누구나 돈을 벌 수 있다고 초보 투자자들을 현혹합니다. 이런 가짜 투자자들이 아닌 진짜 진실을 알려주고 좋은 정보를 주는 현명한 투자자들과 지속적으로 커뮤니케이션하시길 권장드립니다.